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Le droit immobilier couvre l’ensemble des problèmes concernant un immeuble.
Votre locataire ne paie plus son loyer. Le voisin a empiété sur votre terrain ou ses arbres sont trop hauts. Un promoteur immobilier va construire un immeuble qui va vous cacher le soleil ou vous achetez un appartement en l’état futur d’achèvement et il y a des problèmes pendant le chantier. Vous êtes propriétaire d’une maison neuve et il y a des malfaçons. Vous achetez une maison ancienne, mais votre vendeur vous a caché des informations sur cette maison. Vous bénéficiez d’une servitude de passage, mais on vous empêche de rentrer chez vous. Vous venez d’obtenir un permis de construire que vos voisins contestent. Vous êtes copropriétaire et vous n’êtes pas d’accord avec les décisions prises lors de la dernière assemblée générale… Tout cela relève du droit immobilier !
Que le local soit d’habitation, de bureau, commercial, il arrive que le locataire cesse de payer le loyer.
Il est toujours intéressant de savoir pourquoi il ne paie plus : la difficulté peut n’être que passagère, on peut trouver un accord.
Si le locataire ne prend pas contact avec vous, ignore vos appels ou vos courriers, il faut lui faire délivrer un commandement de payer les loyers par un commissaire de justice pour le forcer à réagir et à régulariser la situation.
Si la situation reste inchangée, il vous revient de saisir le tribunal pour mettre fin au contrat et demander l’expulsion.
Il est relativement facile d’obtenir un jugement condamnant le locataire indélicat. Il peut être plus compliqué d’obtenir la libération des lieux.
Une fois le jugement prononçant l’expulsion en mains, il faut entamer une procédure d’exécution avec l’aide d’un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Cette procédure technique doit être suivie par votre avocat car elle peut être émaillée d’incidents (appel et cassation, recours DALO, trêve hivernale,…) qui vont retarder la reprise de possession des lieux.
Il est possible d’obtenir le même résultat lorsque le locataire ne fournit pas annuellement l’assurance du local loué.
Vous êtes locataire ou bailleur et vous avez reçu une assignation ou vous souhaitez saisir le juge, le Cabinet Doury-Faurie & Levéel peut vous aider. Prenez contact avec nous !
La loi sur les copropriétés impose que les décisions (quel que soit leur objet : budget, travaux, désignation du syndic, service de nettoyage, modification de la répartition des charges, modification du règlement de la copropriété, installation de la fibre, etc) soient prises en assemblée générale et par l’expression d’un vote.
Si vous ne pouvez assister à l’assemblée, vous avez toujours la possibilité de faire une procuration à remplir et à renvoyer au syndic avant la réunion pour participer aux votes.
Le droit de vote est important car il conditionne la possibilité de contester la décision votée en assemblée. Vous ne pourrez la contester que si vous avez voté «non». Si vous vous êtes abstenu, vous ne pourrez pas contester devant le tribunal la décision adoptée.
Il faut savoir que dans les petites copropriétés (moins de 5 lots), il n’y a pas nécessairement d’assemblée générale et la prise de décision peut se faire par consultation écrite, voire par un copropriétaire seul dans certains cas.
Un procès-verbal d’assemblée générale doit être rédigé et adressé en courrier recommandé avec accusé de réception à chaque copropriétaire, la réception de cette notification faisant partir le délai de contestation de deux mois.
Le copropriétaire qui conteste une résolution ou l’intégralité du procès-verbal de l’assemblée générale et en demande l’annulation devra démontrer, preuve à l’appui, que la décision n’a pas été prise dans l’intérêt de la copropriété ou encore que les règles de majorité n’ont pas été respectées.
Le tribunal ne pourra qu’annuler la résolution votée. Il faudra donc que la résolution corrigée ou non soit réinscrite à l’ordre du jour d’une nouvelle assemblée générale pour être à nouveau soumise au vote des copropriétaires.
Vous êtes copropriétaire et vous souhaitez saisir le juge, le Cabinet Doury-Faurie & Levéel peut vous aider. Prenez contact avec nous !
On peut distinguer deux types :
Les premiers supposent qu’un huissier de justice (aujourd’hui dénommé commissaire de justice) ait dressé un procès-verbal de constat qui sera remis au juge au soutien de la demande de sanction. On peut également demander une expertise judiciaire dans certaines situations.
Les seconds sont plus compliqués à faire valoir en justice car il faut, pour qu’ils soient punissables, démontrer au juge qu’ils sont «anormaux», autrement dit qu’ils excèdent les inconvénients normaux du voisinage. Ici tout est question d’appréciation par vous, votre voisin, le juge…
Il peut s’agir de nuisances sonores causées par un animal (aboiements), une activité (instrument de musique, téléviseur, bricolage), un individu (fêtes, cris, talons), de nuisances olfactives (barbecue, ordure, déjections), de jour comme de nuit.
Dans la mesure où vous risquez de côtoyer votre voisin pendant une période relativement longue et que la situation peut rapidement devenir invivable, nous privilégions une résolution amiable de manière à créer des conditions de vie quotidienne apaisées et agréables.
Mais il faut être deux pour s’entendre… le recours au juge est parfois inévitable.
Votre voisin vous rend la vie impossible et vous souhaitez saisir le juge, le Cabinet Doury-Faurie & Levéel peut vous aider. Prenez contact avec nous !
D’autres sont plus graves et peuvent remettre en cause la solidité de l’immeuble ou son usage en le rendant inhabitable (problème de fondation, de technique de construction inadaptée, fuite de canalisations, installation électrique non conforme…).
Les entreprises doivent s’assurer obligatoirement pour ces dommages auprès d’une assurance en garantie décennale (pour dix années), avant l’ouverture du chantier.
Les propriétaires doivent également s’assurer par une assurance dommage-ouvrage, cette seconde assurance venant compléter la décennale et garantir « en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du Code civil ».
Cette assurance va préfinancer les travaux nécessaires et se retournera contre l’assurance de l’entreprise.
En général, l’assurance dommage-ouvrage agit sur simple déclaration de sinistre et il n’est pas nécessaire de faire une procédure judiciaire, longue et coûteuse.
Il arrive parfois que l’assurance refuse la prise en charge. Il est alors nécessaire de commencer par faire une expertise judiciaire afin de déterminer les responsabilités et les travaux à réaliser ; une fois l’expertise terminée et si aucun accord ne peut être trouvé, il convient de saisir le tribunal pour faire condamner entreprises et assurances.
Ces démarches et procédures sont complexes et allient négociations et contentieux judiciaire pendant une longue période de temps. Le Cabinet Doury-Faurie & Levéel peut vous accompagner. Prenez contact avec nous !
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